logo
Thứ Hai, 12/04/2021

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất thế nào?

 

Khi mua bán đất, nếu không nắm kỹ các quy định của pháp luật sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp, đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng đất (mua bán đất).Vậy, khi có tranh chấp hợp đồng mua bán đất xảy ra giải quyết thế nảo?

Câu hỏi: Tôi có mua một mảnh đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm với giá chuyển nhượng là 250 triệu. Trong đó bên bán có trách nhiệm và chịu chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất xây dựng. Sau khi ra làm hợp đồng tại sở công chứng nhà nước, tôi đã giao cho bên bán số tiền là 150 triệu theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc và giữ lại 100 triệu sau khi bên bán làm thủ tục chuyển đổi sang đất xây dựng và bàn giao sổ đỏ thì sẽ bàn giao nốt số tiền trên. Do số tiền chi phí cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất lớn nên bên bán đã cố tình không thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc và muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng và chịu phạt 20 triệu theo hợp đồng đặt cọc. Vậy, trường hợp này tôi muốn khởi kiện do bên kia không thực hiện theo đúng hợp đồng thì phải làm thế nào? – Như Ngọc (Yên Bái)

Hợp đồng mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng giữa các bên mua bán đất.

Có mấy cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất?

Hiện nay, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán đất các bên có thể tiến hành giải quyết theo các hình thức sau:

- Tự thương lượng, hòa giải: Đây là phương thức giải quyết tranh chấp được Nhà nước khuyến khích, ủng hộ.

- Hòa giải tại UBND cấp xã;

- Khởi kiện tại Tòa án.

Mặt khác, tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Như vậy, tranh chấp hợp đồng mua bán đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, do đó khi xảy ra tranh chấp các bên không bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã mà được khởi kiện luôn tại Tòa án.

Tuy nhiên, trường hợp của bạn bên bán đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc (không thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận). Do vậy trước tiên bạn cần gặp mặt và yêu cầu bên bán thực hiện theo đúng thỏa thuận. Nếu không thì bên bán phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc cộng với số tiền bị phạt cọc. Trường hợp bên bán cố tình không thực hiện thì tiến hành khởi kiện tại Tòa án.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất thế nào? (Ảnh minh họa)


 

Thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất thế nào?

Nếu không thể tự thương lượng, hòa giải, pháp luật cho phép các bên thực hiện khởi kiện luôn tại Tòa án. Người có yêu cầu khởi kiện chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các bước sau đây:

- Hồ sơ khởi kiện:

+ Đơn khởi kiện;

+ Các giấy tờ nhân thân: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân,…

+ Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện (giấy tờ đặt cọc, biên lai chuyển tiền,…)

- Trình tự, thủ tục khởi kiện:

+ Nộp hồ sơ khởi kiện:

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khời kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố:

Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân.

Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Trường hợp không biết được nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

- Hình thức nộp đơn:

Lựa chọn nộp đơn theo một trong 03 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Nộp cho Tòa án thông qua đường bưu điện;

+ Gửi qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.

- Tòa án thụ lý

Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

+ Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

+ Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

+ Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

- Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng (theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Tóm lại, tranh chấp hợp đồng mua bán đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, do đó bạn có thể lựa chọn tự hòa giải hoặc đề nghị hòa giải tại UBND cấp xã. Trường hợp không muốn hòa giải tại UBND cấp xã hay hòa giải không thành thì thực hiện khởi kiện luôn tại Tòa án theo thủ tục nêu trên.

Trên đây là giải đáp về Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất thế nào? Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.

Tin cùng chủ đề

Tin pháp luật khác