Tách thửa và những quy định cần lưu ý hiện nay là gì?

Tách thửa đất là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang các đối tượng khác nhau. Việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng với quy định của pháp luật. Cùng tìm hiểu quy định tách thửa mới nhất hiện nay thế nào?

Hiện nay, người sử dụng đất muốn tách thửa đất thì phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 143 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Đã được cấp Sổ đỏ;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện được tách thửa đất (quy định tại các Quyết định về tách thửa đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

Quy định tách thửa ở các tỉnh, thành phố trên cả nước cũng có sự khác nhau và có thể áp dụng trong cả các trường hợp như tách thửa khi chia thừa kế đất hộ gia đình, chia thừa kế đất của vợ chồng...

Quy định tách thửa mới nhất tại Hà Nội

Căn cứ Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND Hà Nội ngày 01/6/2017 về điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa:

- Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3m trở lên;

- Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại.

Khu vực	Mức tối thiểu
Các phường	30 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2
Các xã vùng trung du	120 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2

Ngoài ra, khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang:

- Từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã

- Từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định.

Không cho phép tách thửa khi thửa đất:

1. Nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt..

2. Gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định..

3. Gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt..

4. Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

5. Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Quy định tách thửa mới nhất tại TP.HCM

Căn cứ Điều 3, Điều 4 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của TP.HCM ngày 05/12/2017

Điều kiện thửa đất được phép tách thửa

- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;.

- Phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định

- Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	Tối thiểu 36m2; chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.	Tối thiểu 50m2; chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).	Tối thiểu 80m2; chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Trường hợp không được tách thửa:

1. Khu vực bảo tồn đã được phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.

2. Biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước…

3. Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận

4. Nhà, đất thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi hoặc Quyết định thu hồi

Quy định tách thửa mới nhất tại Đà Nẵng

Theo Điều 1 Quyết định 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/8/2018 của UBND TP. Đà Nẵng, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện:

1. Diện tích đất ở tối thiểu 50m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3 m: áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.

2. Diện tích đất ở tối thiểu 60m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m, áp dụng cho các khu vực:

- Các phường thuộc quận Sơn Trà

- Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn

- Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ

- Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.

3. Diện tích đất ở tối thiểu 70m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m - áp dụng cho các khu vực:

- Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ

- Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ các vị trí đã có quy định ở trên.

4. Diện tích đất ở tối thiểu 80 m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

- Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn

- Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ

- Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

4. Diện tích đất ở tối thiểu 120m2; chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5 m được áp dụng cho các xã còn lại thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí đã có quy định ở trên.

Quy định tách thửa mới nhất tại Hải Phòng

Căn cứ Điều 5 Quy định ban hành kèm  Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/06/2015.

Thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện:

- Khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.

- Khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2015.

STT	Khu vực	Diện tích tối thiểu	Diện tích tối đa
I	Khu vực đô thị
1	Các phường	50 m2/hộ	100 m2/hộ
2	Các thị trấn	60 m2/hộ	120 m2/hộ
II	Khu vực nông thôn
1	Tại huyện Bạch Long Vỹ	50 m2/hộ	100 m2/hộ
2	Các xã trên địa bàn các huyện: Vĩnh Bảo, Tiên Lãng, An Lão, An Dương, Thủy Nguyên, Kiến Thụy, Cát Hải.	100 m2/hộ	200 m2/hộ

Trờng hợp thửa đất không được phép tách thửa:

- Nằm trong các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.

- Thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

- Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

- Thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2015.

Quy định tách thửa mới nhất tại Cần Thơ

Theo Điều 4 Quyết định 19/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND Cần Thơ:

1. Đất ở tại các phường, thị trấn: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn 40m2

2. Đất ở tại các xã: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn 60m2

3. Các thửa đất được phép tách thửa phải có bề rộng và chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4m.

Quy định tách thửa mới nhất tại Bắc Ninh

Theo Quyết định 15/2021/QĐ-UBND tỉnh Bắc Ninh, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa như sau:

- Đối với đất ở đô thị, đất ở nông thôn ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc quy hoạch khu đô thị mới thì diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa được thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa phải từ 40,0 m2 trở lên và có kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 3,5 m.

Ngoài ra, thửa đất chỉ được tách thửa khi người sử dụng đất đã đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thửa đất có quyết định của cấp có thẩm quyền thu hồi một phần diện tích để thực hiện theo quy hoạch.

Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải có lối đi vào thửa đất theo quy định.

Tại Hải Dương, để được tách thửa đất ở thì phải đủ các điều kiện sau (Quyết định 22/2018/QĐ-UBND)

Điều kiện 1: Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu, cụ thể:

- Đô thị: Diện tích tối thiểu 30m2; Cạnh tiếp giáp với mặt đường chính tối thiểu là 03 m; Chiều sâu vuông góc với đường chính tối thiểu là 05m.

- Nông thôn: Diện tích tối thiểu 60m2; Cạnh tiếp giáp với mặt đường chính tối thiểu là 04 m; Chiều sâu vuông góc với đường chính tối thiểu là 05m

Điều kiện 2: Không thuộc khu vực không được thực hiện tách thửa đất ở:

- Khu đô thị mới đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt khi thực hiện giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, gồm:

+ Khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị;

+ Khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn;

+ Khu dân cư tái định cư.

- Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng được điều chỉnh theo quy định của pháp luật thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định tách thửa mới nhất tại Hưng Yên

Căn cứ: Quyết định 18/2014/QĐ-UBND (sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định 04/2017/QĐ-UBND)

Người sử dụng đất được tách thửa đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Sổ đỏ; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được tách thửa khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ;

- Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu, cụ thể:

+ Đô thị: Diện tích tối thiểu là 30 m2; Kích thước cạnh mặt đường tối thiểu là 03 m; Kích thước cạnh chiều sâu tối thiểu là 05m.

+ Nông thôn tại các vị trí đất ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, ven chợ: Diện tích tối thiểu là 40 m2; Kích thước cạnh mặt đường tối thiểu là 04 m; Kích thước cạnh chiều sâu tối thiểu là 08 m.

+ Nông thôn tại các vị trí còn lại: Diện tích tối thiểu là 50 m2; Kích thước cạnh mặt đường tối thiểu là 04 m; Kích thước cạnh chiều sâu tối thiểu là 10 m

- Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa:

+ Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Quy định tách thửa mới nhất tại Nam Định

Người sử dụng đất được tách thửa khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

-Tách thửa để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, tách thửa trong trường hợp chia tách, sáp nhập tổ chức phải có Sổ đỏ;

- Tách thửa đất ở để thực hiện quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

- Đất không có khiếu nại, tranh chấp.

- Chỉ được tách thửa khi thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu, cụ thể:

Với đất ở

TT	Khu vực	Diện tích tối thiểu (m2)	Chiều rộng mặt tiền tối thiểu (m)	Chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng (m)
I	Khu vực I
1	Khu vực các phường thành phố Nam Định, các thị trấn:
1.1	Thửa đất là bộ phận cấu thành dãy phố, ngõ phố có chiều rộng mặt đường > 2,5 m.	30	04	05
1.2	Thửa đất là bộ phận cấu thành dãy phố, ngõ phố có chiều rộng mặt đường ≤ 2,5 m.	45	04	07
2	Thửa đất trong các khu quy hoạch xây dựng đô thị:
2.1	Đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20 m	36	04	04
2.2	Đường phố có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 20 m	45	05	05
II	Khu vực II	50	04	07
IV	Khu vực III	80	04	07

Xem thêm các trường hợp khác tại Quyết định 14/2018/QĐ-UBND

Quy định tách thửa mới nhất tại Ninh Bình

Theo Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, thửa đất ở được hình thành từ việc tách thửa phải bảo đảm đủ các điều kiện sau:

- Có diện tích không nhỏ hơn 36 m2 và có bề rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3 m đối với đất ở tại các phường và thị trấn.

- Có diện tích không nhỏ hơn 45 m2 và có bề rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 4 m đối với đất ở tại các xã.

Quy định tách thửa mới nhất tại Thái Bình

Quy định tách thửa mới nhất tại Khánh Hòa

Lưu ý về thủ tục tách thửa trên cả nước:

Người có nhu cầu tách thửa nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đến Văn phòng đăng ký đất đai gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK 

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện khó khăn, vùng đặc biệt khó khăn theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
 

Gần đây, do tình trạng sốt đất, nhiều địa phương đã "siết" phân lô tách thửa. Chẳng hạn, Hà Nội đề nghị tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Tỉnh Bình Phước cũng ban hành Công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Tỉnh Khánh Hòa thì yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn… Vì thế, tại thời điểm hiện tại có thể thấy việc tách thửa dù đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật cũng chưa chắc được tách thửa.

Trên đây là giải đáp quy định tách thửa mới nhất. Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ hoặc liên hệ hotline  19006199 .

>> Muốn tách thửa nhưng không đủ diện tích phải làm thế nào?